Связаться с юристом
+7 (499) 703-03-03
Бесплатная горячая линия
8 800 777 16 84
Заказать звонок
3 октября 2020 г.

Супруг – преграда или нет? О необходимости согласия супруга при покупке квартиры

Требуется ли оформлять согласие супруга при покупке квартиры?

До 1 марта 2013 г. договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей подлежали обязательной государственной регистрации. Начиная с 1 марта 2013 г. все указанные договоры государственной регистрации не подлежат (ст. 558 ГК РФ).
Но не стоит забывать, что переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит государственной регистрации, поэтому подавать документы в регистрирующий орган – территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (далее — Росреестр) все же необходимо (ст. 551 ГК РФ).
И вот здесь начинается самое интересное…
Практика Росреестра настолько не однозначна в вопросе объема запрашиваемых документов, что человек, не осведомленный в вопросах регистрации объектов недвижимости, просто теряется в многообразии требований Росреестра. Особенно, когда получено решение о приостановлении процедуры государственной регистрации права собственности, в связи с непредставлением заявителем согласия супруга (супруги) для приобретения недвижимого имущества.
Приведем следующий пример из судебной практики.
«П. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы (далее — УФРС) по Московской области в государственной регистрации договора аренды…
… государственная регистрация была приостановлена и выдан отказ в государственной регистрации по тем основаниям, что П. не представлено нотариально заверенное согласие супруги заявителя на заключение сделки.
Представитель УФРС по Московской области с иском не согласился и пояснил следующее…
В соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В силу ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовая экспертиза документов и проверка законности сделки — один из обязательных этапов проведения государственной регистрации прав. Одновременно согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства…
… При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных П. требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора и возложении на УФРС по Московской области обязанности зарегистрировать договор аренды не имеется, — заявителем в регистрационную службу не были представлены все необходимые для регистрации документы» .
Так было раньше, а теперь возникает логичный вопрос, значит ли это, что в связи с внесенными изменениями в законодательство, теперь для приобретения недвижимости больше не требуется разрешение супруга?
Однозначно сказать сложно, ведь положение ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122-ФЗ) о том, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества никто не исключал.

Видимо, неопределенность возникает в большей степени из-за существующих коллизий в законодательстве.
Так, согласно ст. 17 ФЗ № 122-ФЗ, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав .
В силу п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Таким образом, буквальное толкование текста пункта этой статьи показывает, что по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия и лицу, вступающему в договор с супругом, т.е. следует исходить из «презумпции такого согласия». Но в той же ст. 35 СК есть п. 3, где сказано, что для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Возможными последствиями нарушения указанного условия, будут требования супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, о признании сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, вывод получается прямо противоположный.
В этой ситуации регистраторы, осуществляющие государственную регистрацию перехода права собственности, тем не менее не исключают возможность запрашивать дополнительные документы в виде нотариально удостоверенного согласия супруга (супруги) лица, которому переходит право собственности (например, покупателя).
Казалось бы, именно фраза «для совершения сделки по распоряжению имуществом» становится камнем преткновения, и регистраторы запрашивают согласие супруга (супруги) покупателя на приобретение объекта недвижимости. Но ведь по факту, распоряжается недвижимостью (своей собственностью) именно продавец, необходимость предоставления которым согласия супруги (супруга), не оспаривается. Но невозможно распоряжаться тем, что тебе еще не принадлежит, ведь мы знаем, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст.209 ГК РФ).
Да, бесспорно, покупатель распоряжается, возможно, совместными денежными средствами, но никак не недвижимостью в контексте все той же ст. 35 СК РФ. Недвижимость, приобретенная по сделкам будет считаться совместно нажитым имуществом согласно общим правилам СК РФ, и, если между супругами не заключено какое-либо соглашение, устанавливающее иной правовой режим.
Но теория и «суровая практика» порой расходятся, и вопрос регистрации недвижимости в этом плане не исключение!
Видимо, с позиции регистраторов, такая практика по истребованию согласия супруга (супруги) на приобретение объекта недвижимости, служит своего рода «страховкой» и оправдана большим количеством судебных споров по признанию сделок недействительными, как говорится: «сто раз отмерь…».
С позиции продавца, более оптимальным вариантом также будет уверенность в согласии «второй половины» покупателя на сделку с недвижимостью.
Наиболее незащищенными, в этой ситуации существующих в законодательстве коллизий, оказываются как раз «вторые половины», ведь не всегда добросовестные мужья или жены готовы поделиться радостной новостью о приобретении объекта недвижимости, который в последующем, возможно, предстоит разделить со вторым из супругов.
Следовательно, требование органов государственной регистрации о предоставлении заверенного у нотариуса согласия второго из супругов на покупку квартиры, представляется как один из способов обезопасить себя от возможных проблем в будущем. При этом покупатель квартиры вправе не предоставлять такого согласия, ведь законом установлены ограничения полномочий государственных регистраторов. Так, согласно ч. 2 чт. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При этом, необходимо быть готовым к тому, что, возможно, придется отстаивать свою позицию по оспариванию решения регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на недвижимое имущество, в судебном порядке.
Чёткого и однозначного ответа на вопрос, нужно ли согласие супруга на приобретение недвижимости, в действующем законодательстве нет.
В этой ситуации вполне естественным выглядит желание большинства граждан не связываться с судами, а покорно пойти и оформить нотариально удостоверенное согласие второго из супругов на приобретение недвижимости.
По нашему мнению, такая ситуация проблему не решит, а необходимость в даче соответствующих пояснений со стороны представителей регистрирующих органов действительно существует, дабы исключить двойственность в трактовке анализируемых норма права.

Другие новости

Другие статьи
Брачный договор

Брачный договор

Порядок расторжения брачного договора

Порядок расторжения брачного договора

Юрист по недвижимости

Юрист по недвижимости